365bet滚球平台-开封楼市限售松绑“一日游”背后的故事
2019-07-28 11:52:56 来源:本站
开封楼市调控往事

今天聊一聊开封楼市限售松绑“一日游”背后的故事。

这场松绑闹剧,过程其实非常简单。

2017年5月15日,在全国调控的大背景下,开封发布了有史上最强“汴九条”之称的限售令。

根据这个限售令,开封市区(不含祥符区)购买的新建商品住房,自取得不动产权证书之日三年内限售。除了限售之外,还限制价格涨幅,原则上半年内涨幅不得高于5%,一年内涨幅不得高于10%。

两年过去了,限售又限价确实取得了给楼市降温的效果,但负面效果也日积月累,逐渐显现。

开封楼市的火爆,最重要的就是“郑汴一体化”政策推进,大量来自郑州的投资客进入开封,《棱镜》援引一位开封当地房地产人士称,在开封新区房地产市场,郑州客户购买开封商品房的占比,最高占到了40%,帮助开封房价推到2018年上半年约8000元/平方米的高点。

但2018年下半年开始,郑州市场也遇冷,来自郑州的客户降低到近期的10%-15%,开封房子就更卖不动了。

这边房子去化速度降低,但另一头政府卖地的积极性没有因为限售令而降温,反而逐年攀升。根据中原地产统计的土地市场数据,2016年到2019年7月,开封市土地成交宗数分别为212块、184块、287块、94块,规划建筑面积分别达到1007万、1155万、1661万、617万平方米,平均溢价率分别为0.83%、23.13%、21.84%、30.14%,土地出让金分别为45.47亿元、77.58亿元、167.99亿元、70.45亿元。结果是,开封住宅库存高涨,去化周期不断拉长。

当地政府并不是看不到去化的压力。去年8月28日,开封市召开“八需八难”之住房难专题推进会,根据当天会议提供的数据,开封市市区住宅库存量257.78万平方米,在全省排名第二位,低于郑州1398.59万平方米,但住宅去化周期为18.68个月,全省排名第一位,已过供地黄线。

郑州去年虽然也经历了一轮短暂的滞胀,但作为河南的首位度城市,一城独大,城市落户条件一放开,楼市库存很快就下来了。从今年3月份开始,郑州房价又开始了一轮上涨周期。去年八月份开封召开住房难专题推介会时,开封住宅成交均价6410元/㎡,郑州是9303元/㎡。而根据安居客统计的数据,目前郑州的新房均价13977元/m ,开封还是6776元/m 。

苦了开封。

今年一季度,开封市区住宅去化周期还在13.09个月,按当地住建部门的目标,上半年的去化周期要降至6个月,但很可惜,6个月过后,这个目标仍有点遥不可及。

反观郑州,据上海易居房地产研究院发布的一季度《中国百城库存报告》显示,郑州已经处于库存极度紧缺行列,消化周期2.6个月,与2016年9月郑州楼市最热时新房库存去化周期2.5个月基本持平。

这才有了这场限售松绑“一日游”。

限售松绑“一日游”的逻辑

严格地说,“一日游”并不准确,“一日”指的是被媒体曝光的一天。

7月17日,开封市住建局向不动产交易中心发了一封“调整新购商品住房交易时限及撤销备案限制的函”,要求该中心“为统筹房地产市场调控,提振市场信心,经百城办例会研究决定,现取消新建商品住房自取得《不动产权证书》之日起满3年方可上市转让的交易时限,取消已撤销备案房屋的交易资格冻结时限”。

7月19日,媒体发现了这一松绑政策后,围观者众,引发各种讨论,7月20日,处于舆论中心的开封市以一纸取消松绑政策的决定,结束了这一短命政策。

颇耐人寻味的是,开封市住房和城乡建设局给出取消这一政策的理由是,“‘调整新购商品住房交易时限及撤销备案限制’的决定未进行充分的市场调研和论证,对由此可能产生的市场影响缺乏充分的预判和评估”。

一项关系民生的调控政策的出台,居然未进行充分的市场调研和论证,不管你信不信,反正我是不信。

相反,我更相信,出台这样的政策,是经过深思熟虑的。

首先,根据开封市目前的楼市行情,严苛的调控并不合适。今年国家房地产调控的主调是“稳”,“稳”就意味着,对楼市既不是打压,当然也不能刺激。结合当前开封实际情况,“提振市场信心”并不是假话。

其次,根据当地的行情,已经有不少房企开始降价促销,从市场的角度来看,给限售松绑当然积极影响远比发一个“限降令”更合适。碧桂园、恒大、金茂、雅居乐等房企都在开封市场大量拿地,市场信心不足的情况下,不少房企降价促销,比如在今年3月25日的开封地方领导留言板上,就有市民投诉开封恒大文旅城在2018年精装修高层售价9500~10800元的基础上,以特价房名义,以7200--8700元的价格暴跌促销,多次爆发业主大规模维权。

在中央“稳地价稳房价,防止房价大起大落”的要求下,适当放开楼市的调控禁令,比苛责房企稳守房价更有效。

再者,2018年底的中央经济工作会议对2019年房地产定调“房住不炒”“长效机制”,因此“因城施策、分类指导”是中央当前房地产市场调控的主基调。而根据目前开封的市场实际情况,给楼市适当松绑无疑是一个最优的选择,也符合“一城一策”的精神。

那为什么取消松绑的决定?

原因无非两个,一是市场反应(特别是媒体反应)太激烈,政府没有准备好如何应对;二是上级部门一看关注度这么高,责令“猝死”。

归根到底,都是决策部门在调控时,只看到政策的A面,而没有看到可能的B面。

复盘:调控的AB面该如何面对?

我们来复盘开封这场“一日游”政策的三个最重要的节点:发限售令——取消限售令——撤销“取消限售令”。

在2017年发出限售令时,开封与全国各大城市一样,处于房价上扬的通道,限售令的A面当然是降温,但B面是去化减速,库存的上升。而我们看到,政府在这个时候,并未减缓土地出让规模,反而逐年上升,进一步加剧了开封库存压力,一旦行情遇冷,问题就很快显现,这才有了恒大等前期拿了大量土地的房企降价促销。

第二个节点,开封实在熬不住了,楼市去化慢,再加上今年的棚改压力很大,这才有提振市场的想法。全国人民都在盯着楼市,这个时候,既要看到取消销售令积极的一面,也要做好应对市场反应的准备。开封之前,太原与菏泽都分别取消限售,但可惜的是,开封经不起关注,或者说不敢承担“第三个吃螃蟹”这样的压力。

但本来取消限售令只是小新闻,撤销“取消限售令”(从这个别扭的说法就可以看出)才是大新闻。第三节点,政策出发的A面是希望通过撤销决定来挽回影响,但B面是市场普遍反弹。所以最终,不但输了A面,连B面也没有捞到一个好。

孟子说,“鱼和熊掌不可得兼”,在做调控时,可以“两利相权取其重,两害相权取其轻”,但切不可按下葫芦浮起瓢,调控政策的出台,需要考虑的可能有多个方面,开封的教训告诉我们,监管切不可只考虑自己的利益或者方便,而不顾市场实际。

有时候,多下点“笨功夫”,比如多做点田野调查,多走访一下市场,多想想可能出现的情况,比频繁出台各种五花八门调控政策这样的“懒功夫”来得实际,一项调控市场的政策终究要接受市场的检验。

参考资料:

【1】开封商品住宅成交均价全省第四 去库存周期已触供地黄线,大河网

【2】开封取消限售背后:受累郑州楼市下行 开发商被指暴跌促销,棱镜

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